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Bien négocier un bail commercial ou professionnel

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Avant de signer votre nouveau bail commercial ou professionnel, étudiez toutes les dispositions du contrat pour sécuriser au maximum votre engagement et éviter tout risque de litige. Et si certains éléments sont imposés par la loi, d’autres peuvent être négociés dans les clauses du bail : discutez-les avec pour optimiser votre transaction !

Local, activité exercée : attention à l’objet de votre bail commercial ou professionnel

Soyez vigilant quant à la désignation précise des lieux loués (surface, nombre de pièces, annexes…). Et si les locaux sont mentionnés « pris en l’état », vérifiez qu’ils ne nécessitent pas d’importantes rénovations pour pouvoir être exploités.

Le bail doit, de plus, préciser les activités pouvant y être exercées. Privilégiez une affectation la plus large possible (en négociant par exemple une clause « tous commerces » dans le  cadre d’un bail commercial) pour éviter de devoir passer par une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d’activité, ou de développement d’une activité complémentaire qui ne serait pas prévue dans le contrat ; cette clause permettra aussi de faciliter, à l’avenir, une éventuelle cession de bail.

Que vous signiez un bail commercial ou un bail professionnel, vous pouvez tenter d’intégrer une clause de non-concurrence et d’exclusivité au contrat : le bailleur s’engage alors à ne pas louer à certains autres commerçants, ou professionnels libéraux, un de ses locaux situés à proximité. Soyez donc attentif à définir précisément la zone de chalandise concernée, et les activités considérées comme concurrentes à la vôtre.  

Au-delà du loyer initial, vérifiez aussi ses modalités de révision ainsi que la répartition des charges

Le loyer initial est fixé librement par le bailleur : vous disposez donc de toutes les marges de manœuvre pour tenter de le discuter. Renseignez-vous sur les prix du marché pour vérifier la cohérence avec le montant demandé, et n’hésitez pas à faire réaliser des devis si des travaux à votre charge sont nécessaires : ils vous permettront d’argumenter votre demande de diminution de prix.

Librement déterminées dans un bail professionnel, les conditions de révision du loyer sont un peu plus encadrées pour un bail commercial. Elle peut, en principe, avoir lieu tous les 3 ans, et doit se référer à des indices spécifiques de l’INSEE, sauf s’il est prévu :

  • une clause d’échelle mobile, complémentaire à la faculté de révision triennale, et souvent annuelle ;
  • un loyer fixé forfaitairement pour toute la durée du bail.

Enfin, la négociation de la répartition des  charges et des travaux entre le locataire et le bailleur, entièrement ouverte à la liberté contractuelle dans le cadre du bail professionnel, est plus limitée en cas de bail commercial. La loi Pinel du 5 novembre 2014 a fixé de façon précise les charges et travaux pouvant être répercutées par le bailleur sur le locataire. Elle ne s’applique toutefois qu’aux baux signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

> Bon à savoir : si le bail commercial ou professionnel comporte une clause abusive, le locataire peut en demander la nullité dans un délai de 2 ans après la signature du contrat.

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