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Bordeaux : Attractive et dynamique

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La métropole Bordelaise attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers français et étrangers qui veulent se diversifier hors Île-de-France. En effet, 2018 marque une année record pour le marché de l’investissement de Bordeaux où 412 millions d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise, en hausse de 50 % par rapport à 2017. Cette progression est principalement due à la signature de plusieurs transactions de plus de 25 millions d’euros ayant eu lieu sur les secteurs Euratlantique et Bassins à flots. La compression des taux « prime » se poursuit suivant la dynamique des autres métropoles régionales et passent sous la barre des 5 % pour les meilleurs actifs de bureaux.

Demande placée ralentie après son record de 2017

Avec 149 000 m² placés et dans le sillon d’une année 2017 record sur le marché des bureaux, la métropole de Bordeaux enregistre une baisse de 10%, mais reste toutefois nettement au-dessus de sa moyenne long terme. Cette baisse est principalement due au recul des comptes propres qui avaient comptabilisés plus de 30 000 m² en 2017 contre 8 500 m² cette année. Le nombre de transactions quant à lui ne cesse de progresser : 242 transactions en 2016, 323 en 2017 et 343 en 2018 témoignant d’une bonne profondeur de marché


De nombreux programmes de bureaux ont été livrés en 2018, la part de neufs (hors comptes propres) dans la demande placée est passée de 40 % à 54 % en 2018 confirmant ainsi l’attrait de la métropole bordelaise. Le quartier Euratlantique et l’Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM) Bordeaux Aéroparc ont capté la majorité des demandes, avec respectivement 20 % et 18 % des volumes commercialisés. Ce sont par ailleurs ces secteurs qui concentrent le plus d’offre disponible. L’offre à un an est en hausse et s’établit à 152 000 m² dont 46 % d’offre neuve. Euratlantique concentre à lui tout seul 32 % du stock d’offre disponible composé à hauteur de 93 % de bureaux neufs en vue de toutes les livraisons opérées sur son territoire. Les valeurs locatives sont plutôt stables par rapport à 2017, le loyer moyen 1ère main s’élève à 189 €/m²/an dans le centre-ville de Bordeaux et à 146 €/m²/an en périphérie, des valeurs qui restent toujours attractives au regard des autres régions françaises.

Moins d'entrepôts XL

Comme pour le marché des bureaux, bien qu’en retrait par rapport à 2017, le marché des locaux d’activité et de la logistique reste nettement au-dessus de sa moyenne long-terme. 161 transactions totalisent 241 000 m² principalement concentrés dans le secteur Sud/Sud-Ouest. C’est le marché des entrepôts qui affiche la plus forte baisse (- 47 %), après trois années consécutives de hausse, en raison d’une diminution marquée des transactions de grands gabarits. Parmi les transactions significatives, on peut citer la construction à Blanquefort de la plus grande usine d’embouteillage d’Europe pour le groupe Castel (30 000 m²) et la vente par Scaso (la centrale d’achats des magasins Leclerc du Sud-Ouest) d’un nouvel entrepôt de 12 000 m² à Cestas.

Avec près de 40 espaces, majoritairement situés dans le centre-ville, Bordeaux apparait comme une place forte du coworking en France, confortant ainsi son dynamisme entrepreneurial. Les ouvertures de sites sont en forte progression, pas loin de 10 en 2018, et d’autres sont encore attendues, à l’instar de Spaces qui s’installera en juin prochain sur environ 6 000 m² dans le quartier Saint Jean Belcier au sein d’Euratlantique.

Jacqueline Rolie Novelli, Directrice de l'agence NCT Bordeaux

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