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Céder un bail commercial ou professionnel

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Le bail commercial et le bail professionnel sont, par nature, cessibles. Sauf mention contraire dans le contrat, et sous condition d’accomplir certaines formalités, le locataire peut donc céder son droit au bail, seul ou avec son fonds de commerce. Explications.

Les principes de la cession du droit au bail commercial ou professionnel

Un locataire peut céder  son droit au bail, c’est-à-dire son droit d’exploiter le local qu’il loue. La reprise du bail par le nouveau locataire, appelé aussi le repreneur, se fait dans les mêmes conditions que celles du contrat précédent : elle ouvre les mêmes  droits, dont le renouvellement du bail, et impose les mêmes obligations (paiement du loyer, conditions de résiliation…).

Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, sa cession se fait moyennant le paiement d’une indemnité par le repreneur, précisée dans le contrat de cession.

À noter : le bail commercial ou professionnel  peut comporter une clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce, sauf autorisation expresse du propriétaire bailleur.

Le cas particulier de la cession du fonds de commerce

La vente d’un fonds de commerce entraîne automatiquement  la cession du bail, qui en est un élément. Si le nouvel acquéreur reprend la même activité et la même clientèle, le bailleur ne peut alors pas s’opposer à cette cession.

Néanmoins, les clauses du bail commercial peuvent  limiter cette liberté de cession, ou la  soumettre à des conditions précisées dans le contrat. Elle peut par exemple imposer :

  • un droit de préemption du propriétaire bailleur
  • l’agrément préalable du successeur par le bailleur
  • la rédaction de l’acte de cession par un notaire ou un mandataire du propriétaire
  • la solidarité entre les locataires successifs

Les formalités de cession d’un bail

La cession du droit au bail n’est soumise à aucune condition de forme, sauf disposition contractuelle particulière prévoyant, par exemple, la rédaction d’un acte notarié. En pratique, l’élaboration d’un contrat de  cession est toutefois vivement recommandée.

Deux autres formalités sont indispensables :

  • La notification de la cession au bailleur par acte d’huissier, sauf si ce dernier a préalablement accepté la cession du bail dans le cadre d’un acte authentique. Attention, l’absence de notification au bailleur rend la cession inopposable au bailleur comme aux tiers, et peut entraîner la résiliation du bail ou le refus de son renouvellement. Le bailleur peut aussi demander l’expulsion du nouvel occupant, considéré sans droit, et le cédant reste tenu aux obligations du bail tant que celui-ci n’est pas rompu
  • L’enregistrement  de l’acte de cession dans un délai d’un mois auprès du service des impôts du lieu où se situe le local, moyennant un droit d’enregistrement à la charge du nouvel acquéreur
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