Si le loyer initial est librement fixé par les parties à la signature du bail commercial ou professionnel, le calcul de son augmentation et sa périodicité de révision répondent à des règles spécifiques, en particulier en matière de bail commercial.
La loi laisse toute latitude aux signataires d’un bail professionnel pour décider des modalités de révision du loyer. Et si aucune clause de révision n’est explicitement prévue au contrat, le montant du loyer restera le même pendant toute sa durée. Il en va autrement en matière de bail commercial, davantage encadré.
La révision triennale du loyer d’un bail commercial est légale. Elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant le nouveau montant du loyer, à l’issue de chaque période de 3 ans (elle doit être expirée pour que la demande soit valable).
La hausse triennale du loyer est toutefois plafonnée : elle ne peut dépasser celle de l’indice de référence choisi dans le contrat, ni conduire à une augmentation annuelle supérieure à 10 % du loyer de l’année précédente (depuis la loi Pinel de septembre 2014).
Cette règle de plafonnement des loyers ne s’applique exceptionnellement pas :
Parallèlement à la révision triennale du loyer du bail commercial, le locataire et le bailleur peuvent convenir de l’indexation du bail commercial selon une périodicité négociée dans une clause d’échelle mobile intégrée au contrat. De fait, les parties optent souvent pour une révision automatique à l’échéance annuelle. Dans tous les cas, la hausse du loyer est, là encore, plafonnée à 10 % du loyer précédent.
La périodicité de révision du loyer du bail professionnel n’est pas réglementée et doit donc être précisée dans une clause d’indexation. A défaut, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.
La révision du loyer initial repose sur un indice de référence dépendant de l’activité du locataire et sur lequel le loyer est indexé :
A noter : l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être plus appliqué aux loyers des baux commerciaux depuis la loi Pinel. Il peut par contre être retenu dans le cadre d’un bail professionnel.
Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur bénéficie d’un droit de révision du montant de loyer. Il doit pour cela engager une procédure de renouvellement du bail avec un préavis de 6 mois, en indiquant le montant du nouveau loyer proposé. Si la demande de renouvellement du bail émane du locataire, le bailleur peut proposer le nouveau montant du loyer dans sa réponse.
La fixation du loyer du bail renouvelé est libre ou peut être soumise à la règle de plafonnement sauf :
