Les lois-cadres du bail commercial et du bail professionnel

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Le bail commercial et le bail professionnel sont soumis à des régimes juridiques spécifiques, qui réglementent les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire (appelé aussi preneur à bail), liés par la location d’un local à usage d’activité. Les premières dispositions s’appliquant datent d’il y a plus de 60 ans. Des textes plus récents, en particulier la loi Pinel de 2014, ont progressivement renforcé la protection du locataire.

Les lois qui encadrent le régime du bail commercial

Les baux commerciaux ont leur propre statut, qui est principalement régi par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953. Ses dispositions sont d’ordre  public, donc impératives, et sont reprises dans le Code du commerce de l’article L.145-1 à l’article  L.145-60. Elles fixent les conditions permettant de bénéficier  des avantages du statut en traitant des différentes dimensions de la relation contractuelle liant le bailleur et le preneur à bail :

La plus importante réforme du statut des baux commerciaux est issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel : une dizaine de règles précédentes ont en effet été amendées par ce texte. Ces évolutions visent en particulier à rééquilibrer les rapports locatifs au profit du locataire, en encadrant plus strictement la répartition des charges et impôts, comme les modalités de fixation du niveau des loyers. L’objectif ultime étant de faciliter l’installation de nouveaux entrepreneurs.

Les lois de référence du bail professionnel

Moins  encadré que le bail commercial, le bail professionnel est aussi beaucoup plus souple. Les principales règles sont fixées par un texte de référence de 1986 (article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986), dont les dispositions sont elles aussi d’ordre public : elles concernent essentiellement sa durée, son préavis de résiliation et ses modalités de renouvellement.

Les autres aspects des rapports locatifs sont librement négociés en matière de bail professionnel : loyer, répartition des charges, obligations d’entretien et de réparation, etc. Les dispositions du Code civil (articles 1713 à 1762) s’appliquent ensuite concernant les éléments non précisés dans le bail.

Depuis une loi de 2008, les parties au bail professionnel ont la possibilité d’opter pour le régime du  bail commercial, en exprimant par écrit leur volonté commune. Le contrat est ainsi soumis à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux.

Les règles applicables aux baux mixtes habitations à usage commercial ou professionnel

Si vous souhaitez utiliser un local de l’habitation principale que vous louez pour exercer une activité professionnelle (commerciale ou libérale), un bail mixte est alors nécessaire. Le régime applicable dépendra de  l’activité professionnelle développée :

  • le régime du bail commercial pour un bail mixte à usage commercial ;
  • le régime du bail d’habitation pour un bail mixte à usage professionnel.

Dans le cas d’un bail mixte d’habitation à usage professionnel, ce sont les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadrant les  baux d’habitation qui s’appliquent, ainsi que les profondes modifications  apportées par la loi ALUR de mars 2014.

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