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Lyon : Une année exceptionnelle à tous les niveaux

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Qu’il s’agisse du marché des bureaux, des locaux industriels ou encore de l’investissement, l’agglomération lyonnaise connaît une année exceptionnelle qui témoigne une fois de plus de l’attractivité de la métropole en immobilier tertiaire.

Bureaux : un record après l'autre

Avec plus de 600 transactions représentant 332 000 m² commercialisés en 2018, le marché des bureaux lyonnais signe sa plus belle performance. En croissance de 23 % par rapport à l’année dernière, la demande placée n’avait encore jamais dépassé le seuil des 300 000 m². 4 signatures supérieures à 10 000 m² marquent le retour des méga-deals, absents en 2017 : Engie sur l’Urban Garden à Gerland (19 600 m²), deux prises à bail d’EDF sur le To-Lyon dans le secteur de la Part-Dieu (15 200 m²) et sur le Brick Wall à Gerland (11 000 m²) ainsi que le clé-en-main de Bobst à Bron dans l’Est lyonnais (10 280 m²). 

Le quartier de Gerland, suivi de la Part-Dieu concentrent la majorité des transactions, soit 34 % de la demande placée, tandis que les autres secteurs se partagent équitablement le marché. Concernant les valeurs locatives, elles continuent leur progression observée depuis cinq ans. Le loyer moyen s’établit à 208 €/m² pour les bureaux neufs et à 165 €/m²/an pour des bureaux de seconde main. Le loyer prime s’établit à 300 €/m²/an pour la deuxième année consécutive. Malgré le dynamisme de placement, l’offre disponible se stabilise et compte 370 000 m² de bureaux vacants à moins de 6 mois. La part du neuf augmente sensiblement, les grandes signatures n’ayant pas puisé dans le stock d’offre neuve qui compte un peu plus de 140 000 m².


Entrepôts et Locaux d'activité : Toujours plus haut

Après une performance record en 2017, le marché des locaux industriels enregistre une nouvelle hausse cette année avec 381 transactions qui totalisent 465 000 m² placés. Les transactions supérieures à 5 000 m² ont porté le marché et concentrent à elles seules plus de 33 % de la demande placée. Parmi les plus significatives : l’acquisition par la SNCF de 40 000 m² de locaux industriels neufs dans le Grand Lyon Sud Est.  Côté logistique, la demande placée a dépassé le seuil des 400 000 m², performance inégalée depuis 2008 notamment grâce à de nombreuses commercialisations d’entrepôts livrés en blanc. Le Nord – Isère capte plus de 50 % de la demande placée. Les entrepôts de classe A ont été fortement recherchés par les utilisateurs puisqu’ils ont concerné 85 % des prises à bail en volume.

Investissement : les bureaux dépassent le milliard !

Sur les pas du marché francilien, le marché lyonnais s’est montré une fois de plus extrêmement dynamique. 1,2 milliard d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise, soit une hausse de 32 % par rapport à l’année dernière. Les bureaux se taillent la part du lion, ils concentrent à eux seuls 1,1 milliard d’euros. Les transactions supérieures à 40 millions d’euros, multipliées par deux par rapport à 2017, ont concentré 80 % des montants investis en bureaux. Parmi elles, une opération à plus de 100 millions d’euros : l’acquisition par Primonial d’un portefeuille de bureaux totalisant 60 000 m² pour un montant de 266 millions d’euros. Les taux « prime » maintiennent des niveaux historiquement bas : 3,85 % pour les bureaux et 4,5 % en logistique.

Les fondamentaux demeurent solides pour l’année à venir, en témoigne l’installation du Centre International de Recherche sur le Cancer (CIRC) sur le secteur Biodistrict Lyon-Gerland d’ici 2021. La pénurie d’offre qui persiste à la Part-Dieu devrait profiter à d’autres secteurs qui seront en mesure de répondre aux demandes toujours plus nombreuses. Enfin, les valeurs locatives devraient globalement restées stables, quelques hausses sont à prévoir dans des secteurs plus tendus.

Julien CHAVRY, Directeur de l'agence NCT Lyon

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