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Perception du marché de l'investissement immobilier tertiaire à ce stade de la crise sanitaire Covid-19

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Profil des répondants et portefeuille type

Dans ce contexte de crise sanitaire inédit et de période de confinement, nos clients et partenaires se questionnent sur les impacts potentiels sur le marché immobilier tertiaire. Pour recueillir un maximum de données factuelles, NCT a choisi de sonder les acteurs du marché de l’investissement tertiaire français pour connaître leur positionnement et leur perception du marché à ce stade de la crise sanitaire Covid-19.

Dans le panel de répondants, une majorité d’asset et fund managers (35 %) ont répondu, ainsi que 30 % d’institutionnels, SCPI/OPCI et foncières et 25 % d’investisseurs privés. Parmi eux, 43% sont des dirigeants et 24% sont des asset manager. Leur portefeuille type est représentatif ; 57 % en Ile de France et 30 % dans une des 5 grandes métropoles françaises avec une prédominance large de bureaux (52 %), locaux industriels (20 %), résidentiel (13 %), commerces (11 %) le reste en hôtellerie et résidences services. Les patrimoines sous gestion sont partagés en 3 tiers, moins de 100 millions d’euros, entre 100 millions et 1 milliard d’euros et plus d’un milliard d’euros.

2/3 des investisseurs maintiennent le cap…

Si les effets de la crise sont bien évidemment ressentis, les investisseurs maintiennent leur feuille de route : 64 % quand on les interroge sur leurs plans d’acquisitions et 67 % sur leurs plans de cessions. De plus, si la crise sanitaire a obligé tout le monde à se réorganiser, une minorité de transactions se sont vues annulées. Elles sont maintenues pour celles sous promesse (respectivement 64% et 62% des répondants). Les affaires en due diligence résistent assez bien car elles sont maintenues à la vente comme à l’acquisition pour environ 40% des répondants. Elles sont cependant majoritairement décalées (47% à l’acquisition et 56% à la vente). Enfin, les affaires en négociation ne sont maintenues qu’à 30% environ à l’acquisition et à la vente ; elles sont majoritairement décalées. Nous notons cependant que les annulations, quel que soit le niveau d’avancement des affaires, à l’acquisition comme à la vente, sont minoritaires et en moyenne de l’ordre de 12% du total de chaque type d’affaire. Seules les cessions au stade des négociations ont un taux élevé de 20% d’annulation.

Un impact certain sur les revenus à court terme

Parallèlement à leur plan d’investissement, les bailleurs ont dû répondre aux demandes de leurs locataires qui varient en fonction de l’impact de la crise sanitaire sur leur activité. Les commerces et hôtels dont l’activité s’est purement et simplement arrêtée depuis mi-mars demandent respectivement à 63 et 71% des suspensions de loyers/charges, 25 % supplémentaires demandent des reports. Le secteur avait déjà été profondément touché par le mouvement des gilets jaunes et les grèves fin 2019. Inversement, les utilisateurs de bureaux et locaux d’activité et entrepôts demandent majoritairement (environ 50%) des reports ou des échelonnements. Très peu de demandes concernent des suspensions.

Des conséquences qui varient en fonction du type d’actifs

La plupart des répondants estiment que le marché va subir un ralentissement important à cause de la crise sanitaire. Ainsi, 60% d’entre eux déclarent que le volume d’investissement va diminuer, souvent au profit de l’année 2021. Les valeurs vénales et locatives devraient eux aussi diminuer pour les bureaux, les commerces et le prix du foncier. Seuls les entrepôts et les locaux d’activité semblent plutôt se stabiliser.

Corolaire à ces observations, les taux de rendements devraient augmenter pour la plupart des actifs. Les répondants estiment à 45% que les taux vont augmenter dans le commerce, à 47% pour les bureaux (avec cependant une hausse plus faible pour le « prime »), et à seulement 30% pour les entrepôts et locaux d’activité.

Enfin, lorsqu’on leur demande de noter la vitesse de reprise de l’activité d’investissement (1 très lente à 10 très rapide) et la vitesse de reprise du marché de l’immobilier tertiaire français (même échelle), les répondants restent très prudents en notant en moyenne 5,5 et 5 respectivement. Compte tenu de la situation inédite et l’impact encore peu connue que la crise pourra avoir sur l’économie, nous estimons que ces résultats « prudents » sont cependant positifs.

Conclusion

Alors que nous attendions avant cette crise du covid19 un potentiel retournement de cycle, c’est cette crise sanitaire qui a fait vaciller les économies du monde entier. En France, la capacité d’adaptation de tous les acteurs de l’immobilier aura été rapide pour faire face à la situation.

Même si la prudence reste de rigueur face à un type de crise inédit, le marché de l’investissement ne s’est pas arrêté. Pas d’attentisme donc et sans minimiser l’impact certain de cette crise, elle devrait sur notre marché servir de catalyseur à un retour à la normale de l’évolution des taux, des valeurs vénales et des loyers.

Ces résultats sont cependant à prendre avec précaution. En effet, il est important de noter que d’importantes demandes de report, échelonnement et suspension de loyer ont d’ores et déjà été formulées par les utilisateurs. Reste à mesurer la capacité de reprise de notre économie et les conséquences de celle-ci à plus long terme. L’investissement immobilier à ce stade a continué à démontrer une certaine résilience.

Découvrez les résultats détaillés ci-dessous :

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