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Professionnel médical ou paramédical : quel bail choisir pour votre activité ?

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Infirmier, kinésithérapeute, orthophoniste, médecin… Vous êtes un professionnel de santé et vous souhaitez vous mettre à votre compte ? Première étape : trouver un local à louer et, par conséquent, conclure un bail avec le propriétaire des lieux. Mais quel type de bail ? Professionnel, commercial ou mixte « habitation à usage professionnel » ? La réponse dépend de la nature du local que vous convoitez, mais aussi de l’utilisation que vous en ferez.

Le bail professionnel pour les activités médicales ou paramédicales : attention à soigner la rédaction du contrat

Le bail professionnel est le contrat qui s’applique généralement pour formaliser la location d’un local  destiné à l’exercice de toute activité médicale et paramédicale, dès lors que les revenus qu’elle génère sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Très souple, le bail professionnel a pour seules exigences quelques règles d’ordre  public (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986) portant sur la durée (6 ans minimum) et la résiliation moyennant un préavis de 6 mois. Les autres dispositions du bail sont librement négociées entre les parties : montant du loyer, révision, dépôt de garantie et répartition des charges. Ces différents points d’ordre financier nécessitent une rédaction claire et précise pour éviter tout risque de litige. À défaut, ils sont soumis au droit commun du bail régi par le Code  civil (articles 1713 à 1751).

À la signature du contrat, attention à bien convenir de toutes les dispositions nécessaires à l’exercice  serein de l’activité de santé : par exemple le droit de préemption en cas de vente du local, de poser une plaque professionnelle, et de s’associer avec un confrère.

Exercer à domicile avec un bail mixte habitation à usage professionnel

Pratiquer son activité médicale ou paramédicale chez soi peut être une solution pour démarrer en tant qu’indépendant. Encore faut-il en avoir le droit. Recevoir des patients ou des clients à domicile nécessite en effet des autorisations et, le cas échéant, d’effectuer des démarches de changement d’affectation de vos locaux.

Assurez-vous d’avoir les autorisations suivantes :

  • L’accord écrit du  propriétaire de votre logement si le contrat initial est un bail d’habitation. Un avenant devra être signé pour le transformer en bail mixte habitation à usage professionnel ;
  • L’autorisation du règlement de copropriété ;
  • L’autorisation de la  mairie pour l’usage partiel ou total, ou la transformation, de locaux d’habitation en locaux professionnels, s’ils sont situés dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et du Val de Marne (sauf si le logement est situé dans une zone franche urbaine).

Le bail mixte habitation à usage professionnel est soumis à la réglementation des baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989) qui prévoit une durée de location plus courte que le bail professionnel : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans pour une personne morale.

Opter pour un bail commercial : une opportunité de plus grande stabilité de son activité médicale ou paramédicale

Depuis une loi de 2008, dès lors que le local est affecté à un usage exclusivement professionnel, les parties peuvent volontairement  soumettre le contrat au statut des baux commerciaux (décret du 30 septembre 1953).

Ce régime offre un cadre plus  protecteur pour le locataire, lui conférant un droit au renouvellement et, à défaut, une indemnité d’éviction (sous conditions). Il est aussi gage d’une plus grande stabilité locative pour le  propriétaire puisque le bail commercial est signé pour 9 ans minimum et le locataire n’a qu’une faculté de résiliation triennale (sauf quelques cas de résiliation en cours de bail), alors que le bail professionnel permet au locataire de rompre le contrat à tout moment, sans motif.

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