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Vers la réversibilité des immeubles

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La réversibilité des immeubles : définition et enjeux

Lors de son colloque annuel, l'ORIE (Observatoire Régional de l'Immobilier en Île-de-France) a dévoilé les résultats de son groupe de travail sur la réversibilité des immeubles, piloté par Hervé Manet, Président d'Icade Promotion.

La question de la transformation des immeubles existants de bureaux en logement se pose avec acuité depuis quelque temps. En effet, d'un côté le stock de bureaux de 2nde main souffrant d'une vacance de longue durée (4 ans et plus) est estimé entre 850 000 et 900 000 m² et trouve difficilement preneur. De l'autre, la région francilienne présente un déficit de logements, en raison de la croissance démographique et du nombre de plus en plus élevé de célibataires et de familles monoparentales. Ces opérations de reconversion d'immeubles tertiaires restent cependant limitées à cause de leur coût souvent prohibitif et des contraintes techniques comme juridiques qu'elles peuvent rencontrer.

La réversibilité des immeubles va au-delà : elle concerne en premier lieu les immeubles neufs en envisageant, dès la conception du projet, plusieurs usages successifs pour un seul et même bâtiment. 

Ce type d'opération, en lien avec les nouveaux modes de production, permettrait d'éviter l'obsolescence des bureaux et répondrait aux enjeux urbains du 21ème siècle en matière de flexibilité et de mixité.

En considérant en amont la réversibilité des espaces, du foncier et des droits à construire, il s'agit de résoudre l'équation économique, technique et réglementaire pour pouvoir construire réversible. Il existe déjà quelques projets réversibles :

  • l'îlot Morland dans le 4ème arrondissement de Paris développé par Emerige
  • les 3 Black Swans à Strasbourg, lancés par Icade et livrables en 2017-2018.

Les immeubles réversibles sont des opérations :

  • développées dans des territoires mixtes,
  • de taille importante (5 000 m² minimum), 
  • offrant des trames standardisées et modulables, 
  • proposées à un surcoût mineur à la construction, 
  • permettant une flexibilité des usages à faible coût de transformation.

Ces projets innovants s'annoncent comme de belles réussites commerciales, surtout autour des gares du Grand Paris. Mais il existe plusieurs freins pour construire réversible. Les investisseurs manquent encore de conviction sur ces opérations hybrides et redoutent des surcoûts liés pour une bonne part aux délais administratifs et à la mise en compatibilité, onéreuse, des réglementations, actuellement différenciées par usage.

Les 6 propositions de l'ORIE

Pour accélérer ces opérations, l'ORIE a fait 6 recommandations :

  • Créer un permis mixte avec destination initiale et finale
  • Mettre en place des crédits de RCBCE (Redevance pour Création de Bureaux, Commerces et Entrepôts)
  • Proposer un régime de TVA plus satisfaisant
  • Diminuer l'IS portant sur les plus-values de cessions de bureaux
  • Réduire les coûts de rénovation thermique
  • Alléger la règlementation incendie et aligner la hauteur des IGH de bureaux sur les IGH de logements à 50 mètres
La réversibilité en bref
  • Près de 900 000 m² de bureaux obsolètes en IDF
  • 300 à 400 logements par an issus de transformation de bureaux à Paris
  • 800 €/m² : coût de changement d'usage d'un immeuble réversible


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