Immobilier de bureaux : les locaux d'activités en Ile de France

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Une offre qui se réduit grâce à des activités ludiques ou digitales

Le marché des locaux d’activités en Île-de-France s’est maintenu en 2016 à un niveau presque équivalent à celui de 2015. Grâce à des taux d’intérêt particulièrement attractifs, les ventes utilisateurs ont encore compté cette année à hauteur de 40 % de la demande placée. Avec environ 790 000 m², celle-ci s’établit à un niveau supérieur de 7 % à la moyenne annuelle depuis 5 ans.

Cette bonne vitalité induit une consommation nette de surfaces, ce qui permet à l’offre de se réduire dans les mêmes proportions, à 1,7 million de m². Il s’agit du plus bas niveau depuis le début des années 2000.

L’offre est composée à 81 % de locaux d’activités et 17 % de petits entrepôts, la nuance étant parfois difficile à établir, selon les autorisations administratives et l’usage qui en est ensuite réellement fait par les preneurs. Les laboratoires high tech restent anecdotiques sur le marché.

Les locaux d’activités de 2nde main demeurent prépondérants, mais ceux proches de Paris se font d’autant plus rares que certaines offres devenues totalement obsolètes sont reconverties en logement. Les propriétaires obtiennent alors une meilleure valorisation de leurs actifs.

Cette mutation a aussi pour conséquence le déplacement de la demande vers la 2nde, voire la 3ème couronne. Il s’affirme sous l’effet de quelques signatures marquantes avec par exemple L’INSTITUT PHOTOVOLTAÏQUE D’ÎLE-DE-FRANCE qui fait construire à Saclay son laboratoire de 7 800 m² (livraison en 2017) ou EIFFAGE ÉNERGIE ÎLE-DE-FRANCE qui a pris à bail près de 9 000 m² de locaux d’activités à Marne-la-Vallée.

Les transactions se sont ainsi concentrées en 2016 en Seine-Saint-Denis, mais aussi en Seine-et-Marne et en Essonne. Ces trois départements cumulent plus de la moitié de la demande placée francilienne. En Seine-et-Marne, la taille moyenne des transactions atteint presque 1 500 m², à comparer avec 1 000 m² sur les autres départements (hors Paris).


La demande devient, comme en bureaux, plus exigeante : toute entreprise industrielle ou de petite distribution préfèrera disposer de locaux relativement modernes, bien connectés aux technologies internet et bien desservis. Les parcs d’activités neufs absorbent donc une bonne partie de la demande, et ce à de faibles différentiels de prix ou loyers par rapport aux locaux de 2nde main existants. 

Par ailleurs, une part importante de la demande concerne le secteur des loisirs, sports et jeux, avec par exemple des murs d’escalade, terrains de foot en salle ou espaces de fitness qui s’installent dans des locaux alors requalifiés en ERP (Établissements Recevant du Public). D’autres puissants moteurs de la demande sont les activités click & collect ou de vente au comptoir.

Globalement, les valeurs locatives ont progressé courant 2016 de 5 à 10 €/m² selon les secteurs grâce à quelques transactions sur des locaux neufs et / ou dans de bonnes localisations. En 1ère couronne, elles se situent entre 75 et 100 €/m², et en 2nde couronne, entre 60 et 85 €/m².


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